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【房贷提前还款利息怎么算】房贷提前还款的时间、利息、后期规定

时间:2019-04-07   来源:银行   点击:

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提前还贷,还需要注意自己在贷款时选择的是哪种还款方式。

目前,银行住房贷款还款方式有两种,即等额还款法和等本还款法。采用等额还款法,在还款的前期,每月还款金额中利息所占的比例较大;在还款的中期,每月还款金额中,本金和利息部分趋近相等;在还款的后期,本金大于利息。而等本还款法的本金平摊到每一次,还款的本金一样,利息逐月递减,还款的总金额也从多到少,逐月递减。

因此,虽然还款越早,利息负担相应就越少,但也要看是用何种贷款方式。以20年贷款年限为例,在还款的前8年,采用等本还款法方式比采用等额还款法方式归还贷款本息金额高,后12年等本还款法归还贷款本息金额比等额还款法少。如果选择等额还款法方式,得考虑在8年前就提前还贷,如果选择等本还款法方式,得考虑在12年后才提前还贷。

是否提前还贷,还要看购房者的投资理念。

从上面的分析中已明确得知,在住房贷款中,我们提前还贷之所以少了付了许多利息,实际上是因为归还本金的速度在加快,所占用的银行资金减少了而已。有点经济学常识的人都知道一个道理,货币是有时间价值的。比如,年初的1万元并不等于年末的1万元。因为在这段时间内,存银行可以获取利息,投资可以获得利润,年末的1万元小于年初的1万元,中间的差额取决于投资回报率或银行利率。

因此,一个购房者有了余钱后不做其他投资,与其存银行不如用来提前还贷款以减少利息支出,这是因为银行的贷款利率高于存款利率;当然也可以用于装修或购车,因为人民银行为了降低购房借款人的负担,出台的住房按揭贷款利率政策,比一般商业贷款利率要低一些,提前还贷后再向银行申请装修贷款、汽车贷款等将支付更高的利息;如果有收益高于住房按揭贷款利率的投资项目,则不一定要提前还贷,可以利用这些钱进行投资,以获得比较高的收益。事实上,近年来,一些证券公司、信托投资公司的开放式基金的优质回报就高于住房按揭贷款利率。

一、前提

1.贷款买房

2.除了月供外还有闲钱

3.会算算术,呵呵!

4.完整的还款计划表,也就是每月(包括已还和未还)还款的本金、利息的明细表,可以和贷款银行

二、原则

1.尽早提前还款,中后期没有必要提前还款

解释:目前还款方式无论哪种,都是从第一期到最后一期本金逐渐增加、利息逐渐减少的过程。也就是说,开始还的利息多,越往后利息越少。

打比方说等额本息:第一期本金1500,利息1500;最后一期本金2500,利息500。

提前还款是从你最近的这个还款期数开始进行计算,比如最近还到第五期,想提前还十期,这样提前还款额等于第五期到第十四期的各期本金之和,另外银行会按照折合成日利率的房贷利率计算提前所还本金的利息,提前还款额加这个利息就是你要提前还款的总金额,产生的收益是什么?很简单,第五期到第十四期的各期利息之和。俗话说,“省下的就是挣下的”。

举个例子:

模拟一个还款计划表的两个部分:

期数 本金 利息 总额

11 1500  1500  3000

12   1600  1400  3000

13   1700  1300  3000

14   1800  1200  3000

15   1900  1100  3000

。。。。。。

21 2500   500  3000

22   2600   400  3000

23   2700   300  3000

24   2800   200  3000

25   2900   100  3000

两个提前还款时间点的比较如下:

还款时间点 提前还款缩短期数 本金支出 节省利息 收益率(利息/本金)

11期    5   8500   6500  76.47%

21期    5   13500   1500  11.11%

可以很容易的印证,在时间点早的第11期比时间点晚的第21期的收益率高出好多倍。

最后给大家说一下我的亲历

2005.4 贷款34万,等额本息15年,月供2780

到期本息合计500000,也就是说我不提前还款的话要给银行交160000的利息。

2005.12 提前还款,选择缩短还贷期2年(24期),月供不变

还本金31800,利息一百多,合计就算32000,节省利息34000

2006.2 提前还款,继续选择缩短还贷期2年(24期),月供不变

还本金及利息35000,节省利息31000

两次合计节省利息65000元,这样,仅这两次提前还款我就把应交给银行的16万利息减少到10万。

2.提前还款选择缩短期数要比减少月供节省更多的利息(偿还同等数额的本金)

比如3万现钱可以缩短2年,也可以将月供降低500。

提前还款之后,一定是前者节省的利息比后者多。

原因很简单:同等金额,你借别人钱时间越长利息越高;还别人钱也是同样道理。

本文来源:https://www.cjcjw.com/licai/43627/


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